ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL Y DESAHUCIO GMH ABOGADOS

El Tribunal Superior del Medellín, recordó lo que ha dicho de antaño la Corte Suprema de Justicia sobre la figura del arrendamiento de local comercial y el desahucio. El artículo 518 del Código de Comercio establece en favor del comerciante arrendatario que haya ocupado el local durante dos años por lo menos el derecho a la renovación del contrato. Dispone también ese texto legal que el mencionado derecho desaparece en los siguientes casos: Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario. Cuando el inmueble debe ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina para la construcción de una obra nueva. A su turno, el artículo 520 exige que en los casos previstos en los numerales 2º y 3º el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que este se considere renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Salvo que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. En todos estos casos el propietario no está, pues, obligado a indemnizar perjuicio alguno si se niega a renovar el contrato. A menos, que se presente alguno de los eventos que indica el artículo 522. “El artículo 522 impone al propietario del local de comercio que no le dé el destino para el cual desahució al arrendatario, la obligación de indemnizar a éste de los perjuicios que haya sufrido con motivo de la desocupación y entrega de dicho local, así como también, cuando en ese mismo caso lo arriende a un tercero o lo utilice (' para establecimiento «de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario'". De lo anterior, se concluye sin lugar a la menor duda que cuando ocurre la situación contemplada en el numeral 2º del artículo 518, el arrendatario comerciante que habría tenido derecho a la renovación del contrato, está legitimado para demandar la indemnización si en las condiciones expuestas se vio en la necesidad de desocupar el local en que tenía su establecimiento de comercio y que el deudor de tal indemnización es el propietario que transgredió lo dispuesto en el artículo 522. Ese mismo texto indica en su segundo inciso los factores que se pueden incluir en la estimación de los perjuicios, los que, desde luego, deben ser ciertos, es decir, que verdaderamente se hayan cansado al arrendatario. La fijación del monto respectivo debe hacerse con intervención de peritos como lo dispone el mismo texto legal. Lo que se deja expuesto conduce a concluir que esa obligación de indemnizar de que se está hablando, no tiene como fuente la responsabilidad por culpa aquiliana, sino la ley que la consagra; de consiguiente, es del todo ajena al factor culpa esencial en aquello. De esta responsabilidad solo se libera el deudor de la indemnización si se demuestra que un acontecimiento imprevisible e irresistible le impidió utilizar el local para su propio negocio o para iniciar oportunamente las obras tendientes a reconstruirlo, repararlo, demolerlo o construir una edificación nueva, según el caso. Es el efecto liberatorio de la fuerza mayor y el caso fortuito para todo tipo de responsabilidad, sobre la base de que no se hayan producido por culpa del deudor. Como se desprende también de los artículos 518 y 522 del Código de Comercio, para todos los efectos que en ellos se indican, se requiere que el arrendatario sea comerciante (el artículo primeramente citado lo denomina “empresario”) y que haya ocupado el local objeto del arrendamiento no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio. 📎 Documento adjunto Descargar providencia completa (PDF)