LESIÓN ENORME Y LA ACCIÓN RESCISORIA

La LESIÓN ENORME es una figura propia del derecho civil que data desde el derecho romano, es la posibilidad de rescindir un contrato de compraventa de un bien inmueble para el caso en concreto cuando tanto comprador como vendedor ven afectados sus intereses por un desequilibrio en las prestaciones de las partes. Se debe replantear esta figura jurídica que exceptúa la compraventa de bienes muebles, hoy en día cuando muchos de estos tienen un valor muy alto en el mercado y dicho desequilibrio prestacional se puede presentar de forma gravosa para una de las partes, no teniendo así una figura jurídica de carácter civil la cual pudiese ser alegada por la parte afectada para rescindir la compraventa, siempre y cuando esta se dé entre personas no comerciantes. El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato. no procede la lesión enorme en la venta de bienes muebles- Muchas personas desconocen la posibilidad que le ofrece la ley para defender sus intereses, cuando al comprar o vender algo el valor de lo comprado o vendido es diferente el valor real de bien. La lesión enorme se da tanto desde el punto de vista del vendedor como desde el punto de vista del comprador. En un contrato de compraventa de un bien concurren dos pares: el comprador y el vendedor, de modo que cualquiera de las partes puede ser objeto de una “estafa” en cuanto al valor pactado y pagado. Pues bien, desde el punto de vista del comprador, la ley considera que existe lesión enorme cuando lo comprado supera el doble del “justo valor”. Es decir, cuando el bien comprado tiene un valor real o justo inferior a la mitad de lo que se ha pagado con ellos, se configura le lesión enorme. Ejemplo. Se compra una bodega en $100.000.000 cuando en realidad su valor es de $48.000.000. En este caso el bien comprado supera el doble del valor real, es decir, se tiene un sobreprecio de más del 100%, situación que configura la lesión enorme. Para poder alegar la lesión enorme, el sobreprecio pagado debe ser superior al 100%, pues así lo exige la ley, de modo que si el sobreprecio es exactamente del 100% o menos, no se puede alegar lesión enorme. Desde el punto de vista del vendedor, existe lesión enorme cuando el valor recibido por el bien vendido es inferior a la mitad del “justo valor” o valor real. En otras palabras, cuando le pagan por un bien menos del 50% de lo que vale se puede alegar la lesión enorme como una causal para rescindir el contrato de compraventa. Ejemplo: La bodega del primer ejemplo que tiene un “justo valor” o valor real de $48.000.000 es vendida por $20.000.000. En este caso, el vendedor recibió menos de la mitad de su valor real, recibió un precio inferior al real en más de un 50%, lo que viene a constituir lesión enorme. Para que el vendedor pueda alegar lesión enorme, el desfase entre el precio real y el pagado debe ser superior al 50%, puesto que si el sobreprecio llegare a ser exactamente del 50% o menos, no se puede alegar la lesión enorme como una causa para exigir que se rescinda o anule el contrato. La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha de contrato Prueba de la lesión enorme Respecto a la lesión enorme, existen tres teorías, de las cuales, en Colombia opera sólo una: Teoría subjetiva, Teoría Objetiva y Teoría mixta. Teoría subjetiva supone que para que haya lesión enorme debe existir y de hecho probar mala fe, engaño, presión o constreñimiento de una de las partes para conseguir el mayor o menor precio, según el caso. Que una de las partes de aproveche de la necesidad o ingenuidad de la otra, o de las mismas circunstancias para sacar ventaja, por lo que si estos hechos no se prueban, no se puede alegar lesión enorme así el precio sea infinitamente superior o inferior al real. La teoría objetiva supone que no es necesaria prueba diferente que la de probar que existe una desproporción entre el precio pagado y el valor real del bien, por lo que es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato está dentro de los parámetros establecidos por la ley para que se configure la lesión enorme, que es la que opera en Colombia. Teoría mixta es una combinación de la teoría subjetiva y objetiva, es decir, que además de existir desproporción entre el precio o valor del contrato y el valor real o justo del bien, debe existir engaño, mala fe, presiones, etc. Imposibilidad de renunciar a invocar la lesión enorme El artículo 1950 del código civil, de forma expresa establece que no es posible pactar en el contrato que las partes no podrán intentar la acción rescisoria por lesión enorme, o que se donará el exceso del “valor justo” por parte del vendedor. Cualquier cláusula en estos sentidos se tendrá como no escrita. Esto es especialmente importante puesto es común encontrar personas que luego de “estafar” a un incauto, le hacen firmar un documento en los que renuncian a cualquier acción judicial posterior para reclamar sus derechos. Compromisos de este tipo son inválidos de pleno derecho. Oportunidad para alegar la lesión enorme Para solicitar la rescisión de un contrato de compraventa alegando la lesión enorme, la ley prevé un plazo de cuatro años a partir de la firma del contrato. Bibliografía: Corte constitucional, Sentencias C-491 del 2.000 y 222 de 1994. Acción rescisoria por lesión enorme Cuando una persona es afectada en un contrato de compraventa por lesión enorme, ya sea el vendedor o el comprador, tiene la facultad de ejercer la acción rescisoria por lesión enorme, que no es más que la acción que permite que judicialmente se dé por terminado el contrato en el cual se dio la lesión enorme. Cuando es declarada la rescisión del contrato hay dos opciones, ya sea consentir en la rescisión o completar el justo precio con deducción de una decima parte, cuando se pronuncia la rescisión contra el comprador. Cuando la rescisión es pronunciada contra el vendedor este también podrá a su escogencia aceptar la rescisión del contrato o restituir el exceso del precio recibido aumentado en una decima parte, según lo preceptuado en el artículo 1948 del código civil. Al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia de junio 13 de 2002, expediente 6303 se refirió de la siguiente manera: “en virtud del principio de conservación de los negocios jurídicos, el contrato de compraventa, con arreglo al cual se defrauda por encima o por debajo de la mitad del justo precio, admite su subsistencia, en consideración a que, según los términos del artículo 1948 del código civil, el contratante contra quien se pronuncia la rescisión, puede, a su arbitrio, consentir en ella, o, tratándose del comprador, completar el justo precio con deducción de una decima parte, y del vendedor, restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una decima parte” Entonces con el artículo 1498 del código civil se busca conservar el contrato de compraventa en virtud del principio de conservación de los actos jurídicos, como bien lo dice la Corte Suprema de Justicia en la sentencia mencionada. La acción de rescisión por lesión enorme no procede contra compraventa de bienes muebles, ni aquellas que se hacen por venta judicial; si la cosa perece en manos del comprador tampoco habrá lugar o será improcedente la acción rescisoria por parte del comprador como por parte del vendedor. Tampoco procederá la acción rescisoria cuando el comprador a enajenado la cosa, a menos que la haya vendido por mayor precio del que la compro, en este caso podrá el primer vendedor reclamar el exceso, pero solo hasta el monto del justo precio de la cosa, con deducción de una décima parte.