La LESIÓN ENORME es una figura propia del derecho civil que data desde el derecho romano, es la posibilidad de rescindir un contrato de compraventa de un bien inmueble para el caso en concreto cuando tanto comprador como vendedor ven afectados sus intereses por un desequilibrio en las prestaciones de las partes.

Se debe replantear esta figura jurídica que exceptúa la compraventa de bienes muebles, hoy en día cuando muchos de estos tienen un valor muy alto en el mercado y dicho desequilibrio prestacional se puede presentar de forma gravosa para una de las partes, no teniendo así una figura jurídica de carácter civil la cual pudiese ser alegada por la parte afectada para rescindir la compraventa, siempre y cuando esta se dé entre personas no comerciantes.

El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato. no procede la lesión enorme en la venta de bienes muebles-

Muchas personas desconocen la posibilidad que le ofrece la ley para defender sus intereses, cuando al comprar o vender algo el valor de lo comprado o vendido es diferente el valor real de bien.

La lesión enorme se da tanto desde el punto de vista del vendedor como desde el punto de vista del comprador.
En un contrato de compraventa de un bien concurren dos pares: el comprador y el vendedor, de modo que cualquiera de las partes puede ser objeto de una “estafa” en cuanto al valor pactado y pagado.

Pues bien, desde el punto de vista del comprador, la ley considera que existe lesión enorme cuando lo comprado supera el doble del “justo valor”. Es decir, cuando el bien comprado tiene un valor real o justo inferior a la mitad de lo que se ha pagado con ellos, se configura le lesión enorme.

Ejemplo. Se compra una bodega en $100.000.000 cuando en realidad su valor es de $48.000.000. En este caso el bien comprado supera el doble del valor real, es decir, se tiene un sobreprecio de más del 100%, situación que configura la lesión enorme.

Para poder alegar la lesión enorme, el sobreprecio pagado debe ser superior al 100%, pues así lo exige la ley, de modo que si el sobreprecio es exactamente del 100% o menos, no se puede alegar lesión enorme.

Desde el punto de vista del vendedor, existe lesión enorme cuando el valor recibido por el bien vendido es inferior a la mitad del “justo valor” o valor real. En otras palabras, cuando le pagan por un bien menos del 50% de lo que vale se puede alegar la lesión enorme como una causal para rescindir el contrato de compraventa.

Ejemplo: La bodega del primer ejemplo que tiene un “justo valor” o valor real de $48.000.000 es vendida por $20.000.000. En este caso, el vendedor recibió menos de la mitad de su valor real, recibió un precio inferior al real en más de un 50%, lo que viene a constituir lesión enorme.

Para que el vendedor pueda alegar lesión enorme, el desfase entre el precio real y el pagado debe ser superior al 50%, puesto que si el sobreprecio llegare a ser exactamente del 50% o menos, no se puede alegar la lesión enorme como una causa para exigir que se rescinda o anule el contrato.

La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha de contrato

Prueba de la lesión enorme

Respecto a la lesión enorme, existen tres teorías, de las cuales, en Colombia opera sólo una: Teoría subjetiva, Teoría Objetiva y Teoría mixta.

• Teoría subjetiva supone que para que haya lesión enorme debe existir y de hecho probar mala fe, engaño, presión o constreñimiento de una de las partes para conseguir el mayor o menor precio, según el caso. Que una de las partes de aproveche de la necesidad o ingenuidad de la otra, o de las mismas circunstancias para sacar ventaja, por lo que si estos hechos no se prueban, no se puede alegar lesión enorme así el precio sea infinitamente superior o inferior al real.
• La teoría objetiva supone que no es necesaria prueba diferente que la de probar que existe una desproporción entre el precio pagado y el valor real del bien, por lo que es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato está dentro de los parámetros establecidos por la ley para que se configure la lesión enorme, que es la que opera en Colombia.
• Teoría mixta es una combinación de la teoría subjetiva y objetiva, es decir, que además de existir desproporción entre el precio o valor del contrato y el valor real o justo del bien, debe existir engaño, mala fe, presiones, etc.